• esecutato
• espropriazione immobiliare
• riforma Cartabia
• vendita diretta

L’oggetto del lavoro è il nuovo istituto della vendita diretta introdotto all’interno del codice di rito – nello specifico tramite l’inserimento degli artt. 568-bis e 569-bis c.p.c. – per opera della recente riforma del processo civile, la c.d. Riforma Cartabia. L’obiettivo della tesi è proprio quello di esaminare ed interpretare le norme sopracitate che, nell’idea del legislatore e come si evince dalla Relazione Illustrativa al decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149, hanno lo scopo di rendere la “liquidazione virtuosa e rapida attraverso la collaborazione del debitore”, così da evitare i possibili svantaggi derivanti dalla vendita forzata ordinaria, come il rischio del deprezzamento del bene derivante dal meccanismo dell’offerta minima e dai possibili ribassi che conseguono all’espletamento di più tentativi di vendita. Infatti, la vendita diretta consente al debitore, a pignoramento già intervenuto, di individuare un soggetto disposto ad acquistare direttamente il bene staggito presentando apposita istanza al giudice dell’esecuzione, alla quale deve essere allegata una proposta di acquisto per un prezzo almeno pari a quello indicato dal perito all’interno della relazione di stima. A sostegno della serietà dell’offerta deve essere depositata anche la prova del versamento di una cauzione pari almeno al decimo del prezzo offerto.
Tanto premesso, l’analisi svolta si è dapprima incentrata sul contesto che ha determinato la necessità di intervenire sul processo esecutivo e, in particolare, sull’espropriazione immobiliare. Infatti, il primo capitolo analizza le modifiche legislative che hanno interessato la materia, a partire dalla legge 3 agosto 1998, n. 302 sugli atti affidabili ai notai, fino ai recenti interventi adottati durante e a seguito della pandemia da Covid-19. Il fatto che il processo esecutivo sia stato oggetto di così numerose riforme ne dimostra l’importanza. Dopodiché, lo studio è proseguito con la disamina delle più rilevanti novità introdotte all’espropriazione immobiliare con il decreto legislativo 10 ottobre 2022, n. 149 e aventi l’obiettivo di snellire e rendere più rapide le procedure esecutive. Da ultimo, il terzo capitolo della tesi si concentra sull’analisi dell’istituto della vendita diretta che si caratterizza per essere un procedimento di vendita del bene immobile pignorato da svolgersi tramite la collaborazione del debitore, al quale spetta la proposizione della relativa istanza. Sebbene nell’originaria idea del legislatore la vendita diretta avrebbe dovuto essere, sulla base del modello francese della vente privée, una vendita volontaria e privata a tutti gli effetti, in realtà il procedimento in questione, così come delineato dal codice di rito, rappresenta una nuova e alternativa modalità di vendita forzata del bene che va a sommarsi a quelle già previste dall’art. 503 c.p.c., benché rimasto invariato anche dopo la riforma. Questo lo si evince in primo luogo dal fatto che si tratta di un procedimento da svolgersi interamente sotto la guida e il controllo del giudice dell’esecuzione e, in secondo luogo, dal fatto che non è rimessa alla volontà del venditore-debitore la scelta di vendere il bene sottoposto a espropriazione, ma a questo spetta solamente la possibilità di reperire un potenziale acquirente una volta però già intervenuto il pignoramento e all’interno della procedura esecutiva stessa. In aggiunta, a sostegno della natura giudiziale della vendita diretta si ha anche che il ricavato della vendita non viene consegnato direttamente al debitore, ma confluisce anche in questo caso nelle casse della procedura. Sebbene una delle particolarità della vendita diretta sia la possibilità che il trasferimento del bene non avvenga mediante decreto di trasferimento, bensì mediante atto negoziale redatto da un notaio quando espressamente richiesto dall’aggiudicatario, questo di per sé non ha delle conseguenze sulla natura giudiziale dell’istituto. Inoltre, l’atto pubblico notarile non può contenere l’ordine di cancellazione dei gravami che deve essere in ogni caso ordinato dal giudice dell’esecuzione con proprio decreto. Ecco che quindi, oltre all’effetto traslativo che consegue alla stipula dell’atto negoziale, si ha anche quello purgativo proprio delle vendite forzate.
In conclusione, si è sottolineato come, nonostante le potenzialità dell’istituto in questione, le nuove norme lasciano ancora numerosi dubbi sul successo e sulla diffusione dello stesso nella pratica. Questo perché gli articoli del codice di rito dedicati alla vendita diretta presentano, nella loro attuale formulazione, non poche criticità che potrebbero portare il debitore a ritenere più adatta ai suoi scopi la vendita a “saldo e stralcio” del bene, così da trovare un accordo con i creditori al di fuori della procedura. Quest’ultimo, peraltro, permetterebbe al debitore di sanare la propria posizione mediante l’esborso di una cifra talvolta anche minore rispetto a quella originariamente dovuta.