Oggetto della tesi è l'abitazione che, prima di essere un diritto, è una esigenza. Da questo consegue che se questa esigenza cambia non può non cambiare anche la risposta sul piano della regolazione.
Ciò che è cambiato è innanzitutto il soggetto che abita e di conseguenza è cambiato il mercato dell'abitazione.
È cambiato lo scopo della abitazione e la sua durata perchè è cambiato il lavoro (aumento dei lavori flessibili, precari e temporanei).
È cambiata la domanda di case di proprietà in favore degli affitti perchè è mutata strutturalmente la condizione economica delle neofamiglie e delle nuove convivenze.
L'immigrazione è un altro fenomeno che incide notevolmente sul volto della domanda abitativa.
Considerati tutti gli aspetti delle nuove esigenze abitative appare ragionevole, ai fini di una possibile risposta al problema, un'approfondita analisi sia dell'evoluzione dell'istituto privatistico delle locazioni abitative sia dei nuovi istituti del social housing e del cohousing.