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• Green finance
• Procedure amministrative
• Rigenerazione urbana
• Socio-economic development
• Sviluppo socio-economico
• Urban governance
• Urban regeneration

Negli ultimi decenni, il concetto di rigenerazione urbana ha conosciuto una rapida e costante evoluzione, divenendo un termine “ombrello” capace di accogliere una pluralità di significati, pratiche e strumenti. Tale molteplicità riflette non solo l’eterogeneità dei contesti urbani e delle politiche pubbliche, ma anche la progressiva ibridazione dell’urbanistica con discipline economiche, sociali e ambientali. Tuttavia, proprio questa ricchezza interpretativa rischia di trasformare la rigenerazione in un concetto plastico, privo di un significato sostanziale e di una funzione amministrativa definita. In molti casi, il «brand» della rigenerazione ha finito per prevalere sulla sua sostanza, legittimando interventi frammentari e privi di una visione urbanistica unitaria. I grandi progetti di trasformazione milanesi (dalle ex Varesine a Porta Nuova, da Bicocca a Sesto San Giovanni) rappresentano esempi emblematici di come, sotto la stessa etichetta, possano convivere operazioni differenti per scala, obiettivi e impatti sociali. In tal senso, il termine è stato spesso impiegato per designare processi di valorizzazione immobiliare più che di autentico rinnovamento urbano, generando spazi fisicamente rinnovati ma socialmente diseguali.
Alla luce di tali premesse, la domanda da cui ogni riflessione dovrebbe muovere non è tanto «che cosa intendiamo per rigenerazione urbana», quanto piuttosto «che tipo di città vogliamo costruire attraverso la rigenerazione urbana». Tale interrogativo sposta il baricentro del discorso dal piano tecnico a quello valoriale: la rigenerazione non è un fine in sé, ma un mezzo per costruire un modello di città inclusiva o esclusiva, sostenibile o estrattiva, cooperativa o competitiva. Solo a partire da questa consapevolezza è possibile restituire alla rigenerazione il suo significato originario, quale strumento di sviluppo urbano orientato al benessere collettivo e all’equità territoriale.
Il presente lavoro di tesi parte da una riflessione preliminare di natura terminologica e sistematica volta a delineare una definizione coerente di rigenerazione, intesa come strategia pubblica di sviluppo “socio-economico”. L’obiettivo è individuare i principi che consentono di distinguerla dalla mera ristrutturazione edilizia o dalla semplice valorizzazione immobiliare e di comprendere come tali principi vengano tradotti, nei diversi ordinamenti europei, in politiche, strumenti giuridici e modelli di governance capaci di renderla effettiva. A tal fine, la ricerca adotta il metodo comparativo come chiave interpretativa privilegiata, analizzando il modo in cui ordinamenti differenti, in particolare quello italiano e quello danese, affrontano il tema della rigenerazione urbana e del suo finanziamento. Il confronto nasce dalla constatazione che l’esperienza scandinava, e in particolare quella danese, offre un modello evoluto di politica urbana, nel quale pianificazione, diritto ed economia si integrano in un sistema coerente di governance locale. In Danimarca, infatti, la rigenerazione è disciplinata all’interno di un Planning Act chiaro e coordinato, che connette la pianificazione territoriale alle politiche ambientali, fondandosi su un approccio partenariale e place-based in cui co-produzione e co-finanziamento degli attori locali costituiscono componenti strutturali dei processi di trasformazione.
La tesi si articola in tre capitoli principali. Il primo, dedicato al quadro nazionale, analizza le procedure amministrative italiane in materia di rigenerazione urbana, evidenziandone i profili critici e soffermandosi sulla gamma di incentivi economici e fiscali volti a favorire interventi sostenibili. Il secondo capitolo approfondisce il tema della finanza sostenibile, con particolare attenzione agli strumenti di provenienza europea e al ruolo del settore privato nella promozione dei processi di rigenerazione. Saranno presentati gli strumenti di ultima generazione, quali le obbligazioni municipali green, i social impact bond, nonché meccanismi innovativi come il Crowdfunding, i Payment for ecosystem services, gli Energy performance contracts e il Finanziamento tramite terzi nelle Energy Service Company. Il terzo capitolo analizza il modello danese e, in particolare, il caso studio della città di Aalborg, che da grande complesso industriale fino alla fine del XX secolo, ha saputo trasformarsi in laboratorio di sostenibilità, facendo della cultura e delle energie rinnovabili leve strategiche per lo sviluppo territoriale.
In ultima analisi, il lavoro tenta di suggerire un modello di rigenerazione urbana quale politica pubblica di sviluppo integrato, in cui la crescita non si misura soltanto in metri cubi edificati o in capitali investiti, ma nella qualità dell’urbanità condivisa, nella cura dei luoghi e nella piena realizzazione del «diritto alla città». Rigenerare significa «riattivare processi di urbanità», costruendo città capaci di includere, innovare e redistribuire risorse.

Over the past decades, the concept of urban regeneration has undergone rapid and continuous evolution, becoming an “umbrella” term encompassing a plurality of meanings, practices, and instruments. This multiplicity reflects not only the heterogeneity of urban contexts and public policies, but also the progressive hybridisation of urban planning with economic, social, and environmental disciplines.
Yet, precisely this interpretive richness risks rendering regeneration a plastic concept, devoid of substantive meaning and a clearly defined administrative function. In many cases, the “brand” of regeneration has prevailed over its substance, legitimising fragmented interventions lacking a coherent urban vision. Large-scale transformation projects in Milan (for instance, from the former Varesine area to Porta Nuova, from Bicocca to Sesto San Giovanni) illustrate how initiatives under the same label can vary widely in scale, objectives, and social impact. In this sense, the term has often been employed to denote real estate enhancement rather than genuine urban renewal, producing spaces that are physically renewed but socially unequal.
Against this backdrop, the relevant question is not so much “what do we mean by urban regeneration?”, but rather “what kind of city do we want to create through urban regeneration?”. This shift moves the discussion from the technical to the normative plane: regeneration is not an end, but a means to construct a city that is inclusive or exclusive, sustainable or extractive, cooperative or competitive. Only from this perspective can the original meaning of regeneration be restored, understood as a tool for urban development oriented toward collective well-being and territorial equity.
This thesis begins with a preliminary terminological and systematic reflection aimed at outlining a coherent definition of regeneration as a public strategy of “socio-economic” development. The objective is to identify the principles that distinguish it from mere building renovation or simple real estate valorisation and to understand how these principles are translated, in different European legal systems, into policies, legal instruments, and governance models capable of making regeneration effective. To this end, the research adopts a comparative method, analysing how different systems, particularly the Italian and Danish, approach urban regeneration and its financing. The comparison stems from the recognition that the Scandinavian experience, and specifically the Danish model, provides an advanced example of urban policy in which planning, law, and economics converge within a coherent local governance framework. In Denmark, regeneration is governed under a clear and coordinated Planning Act, linking territorial planning to environmental policies and based on a place-based, partnership-oriented approach, where co-production and co-financing by local actors are structural components of transformation processes.
The thesis is organised into three main chapters. The first, focused on the national context, examines Italian administrative procedures for urban regeneration, highlighting critical issues and reviewing the range of economic and fiscal incentives designed to promote sustainable interventions. The second chapter explores sustainable finance, with particular attention to European instruments and the role of the private sector in supporting regeneration processes. Cutting-edge tools are presented, including green municipal bonds, social impact bonds, as well as innovative mechanisms such as Crowdfunding, Payments for Ecosystem Services, Energy Performance Contracts, and Third-party financing through Energy Service Companies. The third chapter analyses the Danish model, with a focus on the city of Aalborg, which, having been a major industrial complex until the late twentieth century, has transformed into a sustainability laboratory, leveraging culture and renewable energy as strategic drivers of territorial development.
Ultimately, the thesis seeks to propose a model of urban regeneration as a public policy for integrated development, where growth is measured not only in cubic meters built or capital invested, but in the quality of shared urbanity, care for the urban environment, and the full realisation of the “right to the city”. To regenerate is to “reactivate processes of urbanity”, creating cities capable of inclusion, innovation, and equitable resource redistribution.