• MCA
• valutazioni immobiliari

La pesante crisi economica che ha colpito il nostro paese ha lasciato segni indelebili sul nostro territorio. Anche il mercato immobiliare è stato pesantemente condizionato dalla crisi. Esso è una pedina importante nell'economia generale perché fa circolare ingenti somme di denaro ed è collegato ad altre attività, sia artigianali che industriale. Di conseguenza, il mercato immobiliare potrebbe essere la chiave di ripresa per riuscire a tornare ad una situazione di stabilità.
Negli ultimi dieci anni si è registrata una particolare attenzione da parte della letteratura estimativa verso lo studio e la ricerca di nuovi approcci alla stima immobiliare. Tale attenzione è, in parte, da attribuirsi alle nuove richieste di un mercato immobiliare in evoluzione che richiede al perito estimatore una sempre maggiore attenzione ai processi che permettono di giungere ad un giudizio estimativo trasparente e verificabile.
Questo lavoro di tesi sperimentale, in merito alle valutazioni immobiliare che hanno assunto un ruolo e un'importanza economica non indifferente, ha individuato, analizzato ed elaborato tutti i dati relativi a delle compravendite avvenute nel territorio del Comune di Pisa. Unico fine quello di implementare e mettere a punto una procedura estimativa diretta pluriparametrica per la stima dei fabbricati, attraverso l'applicazione del Market Comparison Approach (MCA) e secondo la metodologia adottata dal Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI) dell'Agenzia del Territorio. L'MCA presuppone la rilevazione di dati di mercato di beni simili quali termini del confronto estimativo per la determinazione del valore di mercato del bene oggetto di valutazione, dove Comparables (immobili dei quali è noto il prezzo) e Subject (immobile da stimare) hanno le stesse caratteristiche tecnico-economiche.
All'MCA si è poi adattata la georeferenziazione di tutte le particelle incluse nei contratti di compravendita, oggetto della presente ricerca, attraverso il software Quantum GIS.
Le varie fasi che hanno permesso di giungere al nostro obiettivo possono essere così riassunte:
• studio e ricerca dati degli atti di trasferimenti di proprietà messeci a disposizione da uno Studio Tecnico;
• sopralluoghi esterni presso gli immobili al fine di ricavare quante più informazioni possibili;
• elaborazione dati attraverso l'MCA;
• georeferenziazione dei dati;
• analisi discussione e conclusione dei risultati prodotti.