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Archivio digitale delle tesi discusse presso l'Università di Pisa

Tesi etd-05262014-180303


Tipo di tesi
Tesi di laurea magistrale
Autore
TRIPODI, GIOVANNI
URN
etd-05262014-180303
Titolo
"L'Applicazione del Market Comparison Approach (MCA)alla stima dei terreni agricoli secondo la metodologia del Manuale Operativo delle stime Immobiliari (MOSI): considerazioni alla luce di un caso di studio."
Dipartimento
SCIENZE AGRARIE, ALIMENTARI E AGRO-AMBIENTALI
Corso di studi
PRODUZIONI AGROALIMENTARI E GESTIONE DEGLI AGROECOSISTEMI
Relatori
relatore Prof. Tellarini, Vittorio
relatore Prof. Rovai, Massimo
correlatore Prof. Bibbiani, Carlo
Parole chiave
  • Procedimenti di stima
  • Market Comparison Approach (MCA)
  • Stima valori agricoli
  • Ricerca valori di mercato dei terreni agricoli
  • Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI).
Data inizio appello
07/07/2014
Consultabilità
Completa
Riassunto
Candidato: Giovanni Tripodi
Relatori: Prof. Vittorio Tellarini, Prof. Massimo Rovai
Correlatore: Prof. Carlo Bibbiani
Corso di Laurea: Produzioni Agroalimentari e Gestione degli Agroecosistemi (PAGA)
Titolo della tesi: "L'Applicazione del Market Comparison Approach (MCA) alla stima dei terreni agricoli secondo la metodologia del Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI): considerazioni alla luce di un caso di studio."
Riassunto:
La crisi economica che, dal 2008 a tutt'oggi, ha colpito l'intero mondo occidentale non ha certo fatto sconti al mercato immobiliare nel suo complesso. In modo particolare è stato colpito il mercato dei terreni agricoli che, nel biennio 2012-2013, ha registrato un forte picco negativo, come dimostrato anche dai dati emersi dalla presente ricerca.
Partendo dalla constatazione delle notevoli difficoltà che incontrano gli operatori nel conoscere i valori di mercato dei terreni agricoli, con questo lavoro di tesi si è voluto verificare la possibilità di mettere a punto una procedura estimativa diretta pluriparametrica per la stima dei valori dei terreni agricoli. Tale procedura è stata sviluppata attraverso l'applicazione del Market Comparison Approach (MCA) e secondo la metodologia adottata dal Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI) dell’Agenzia del Territorio. L’MCA presuppone la rilevazione di dati di mercato di beni simili quali termini del confronto estimativo per la determinazione del valore di mercato del bene oggetto di valutazione, dove Comparables (i terreni dei quali è noto il prezzo) e Subject (il terreno da stimare) hanno le stesse caratteristiche tecnico-economiche. All’MCA si è poi adattata la georeferenziazione di tutte le particelle incluse nei contratti di compravendita, oggetto della presente ricerca, attraverso il software Quantum GIS.
Per sviluppare il lavoro di tesi sperimentale sono stati individuati, analizzati ed elaborati i dati relativi ai trasferimenti di proprietà nell'arco di tempo che va dal 1° gennaio 2008 al 17 febbraio 2014 che hanno interessato una parte del territorio del Comune di Vecchiano, in provincia di Pisa. In particolare, sono stati presi in esame 17 fogli catastali focalizzando l’attenzione sui terreni agricoli a vocazione esclusivamente agricola e coltivati a seminativo o a seminativo arborato e che sono stati oggetto di trasferimento di proprietà mediante contratto di compravendita (con l’esclusione, quindi, dei trasferimenti per successione, donazione o conferimento in Società).
Il lavoro di ricerca si è articolato in più fasi:
• una fase preliminare ha riguardato la rilevazione dei dati reali (1.285 particelle oggetto di trasferimento di proprietà a vario titolo) presso l'Agenzia delle Entrate, Servizi catastali e ipotecari della Provincia di Pisa (ex Catasto ed ex Conservatoria dei Registri Immobiliari);
• una seconda fase di integrazione dei dati del punto precedente (ad esempio, per la verifica della qualità di coltura effettiva rispetto a quella rilevata in Catasto), avvalendosi di strumenti tecnologici quali Google Earth e siti ufficiali come ARTEA e GEO POI;
• una terza fase di analisi e determinazione del set omogeneo di particelle da inserire nell'MCA;
• una quarta fase di sperimentazione e produzione dati attraverso il MCA;
• una quinta fase di analisi, discussione e conclusioni dei risultati prodotti.
In definitiva, possiamo ragionevolmente affermare che il procedimento seguito per individuare i valori di mercato sulla base di transazioni realmente avvenute indichi, in modo incontrovertibile, che in Italia manca una banca dati seria – e, soprattutto, di agevole accesso – per la ricerca dei valori di mercato dei terreni agricoli.
La linea d’azione entro cui operare è stata delineata – seppure con importanti adattamenti – dal Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI); spetta poi agli addetti ai lavori produrre informazione e dati per implementare la banca dati. Il presente caso dimostra, inoltre, che è possibile creare una banca dati dove Pubblica Amministrazione, tecnici e comuni cittadini possano attingere dati e informazioni non controvertibili e gratuite.
Da questa base di dati attendibili (e, soprattutto, “tracciabili” in quanto documentati e non derivanti da stime) è poi possibile trarre valutazioni su valori di mercato non basate unicamente sull’esperienza “soggettiva” del perito estimatore: esperienza che non sempre può essere supportata da dati documentali e, come tali, non controvertibili.

Parole chiave: Manuale Operativo delle Stime Immobiliari (MOSI); Ricerca valori di mercato dei terreni agricoli; Stima valori agricoli; Procedimenti di stima; Market Comparison Approach (MCA)



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