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Tesi etd-05192014-233236


Thesis type
Tesi di laurea magistrale LM5
Author
CHELI, SARA
URN
etd-05192014-233236
Title
La valutazione economica nell'individuazione delle strategie di recupero. Un progetto di fattibilita' per la Manifattura Tabacchi di Lucca.
Struttura
INGEGNERIA DELL'ENERGIA, DEI SISTEMI, DEL TERRITORIO E DELLE COSTRUZIONI
Corso di studi
INGEGNERIA EDILE-ARCHITETTURA
Commissione
relatore Arch. Rusci, Simone
relatore Prof. Cutini, Valerio
relatore Dott.ssa Beconcini, Maria Luisa
Parole chiave
  • aree industriali dismesse
  • rifunzionalizzazione
  • Lucca
  • Manifattura Tabacchi
  • fattibilità
  • strategie di recupero
  • valutazione economica
Data inizio appello
12/06/2014;
Consultabilità
completa
Riassunto analitico
Il processo di trasformazione urbana segue oggi dinamiche sempre più complesse all’interno delle quali uno degli elementi discriminanti per la scelta è basato sulla sostenibilità economico-finanziaria degli interventi. Il lavoro di tesi ha quindi l’obiettivo di definire un strumento che prende le mosse dalla valutazione economica, tramite il quale delineare una strategia di progetto per il recupero, in questo caso, del complesso della Manifattura Tabacchi a Lucca. In tutte le fasi di tale processo, l’esistenza dell’approccio valutativo consente di operare scelte che garantiscono la fattibilità dell’intero intervento, operando anche eventuali correttivi laddove siano mutate alcune delle condizioni di base. Nel caso studio, come per la maggior parte dei complessi industriali, l’insieme di segni materiali e simbolici che questi luoghi consegnano ai visitatori e ancor più a tutta la collettività, non è trascurabile né ignorabile, come è pure importante il discorso che su di essi si sviluppa e si diffonde. Le aree che oggi noi chiamiamo dismesse perché hanno perduto una funzione che le caratterizzava in passato senza guadagnarne una nuova e che giacciono in attesa di nuove utilizzazioni, non sempre sono archiviabili come una semplice smagliatura nel tessuto urbano che può essere rammendata senza creare disagi o crepe nell’identità urbana. Preliminarmente alla definizione del criterio valutativo è necessaria l’analisi conoscitiva dell’oggetto architettonico e del contesto nel quale è inserito: di questa fase fa parte l’analisi storica dell’area, la genesi insediativa, che ci ha fornito importanti informazioni sul contesto in cui si inserisce il complesso edilizio e sulle trasformazioni che ha subito soprattutto a cavallo tra l’Ottocento e il Novecento con l’inglobamento del Convento di San Domenico, e la ricognizione degli strumenti urbanistici passati e vigenti. Successivamente, grazie all’ausilio dell’analisi del verde e delle destinazioni, all’analisi configurazione e alla schedatura degli edifici, che ha fornito un quadro di quelle che sono le caratteristiche intrinseche di ogni fabbricato componente il complesso, si è passati alla definizione delle destinazioni d’uso divise tra pubbliche e private, che in parte si sono anche discostate da quelle che sono le previsioni del PIUSS vigente sull’area. L’analisi dei costi, dei ricavi e dei tempi relative ad ogni destinazione d’uso sono state sintetizzate tramite l’applicazione del criterio valutativo che ci ha fornito indicatori come il VAN e il rapporto benefici-costi, essenziali nella scelta delle alternative finali. La strategia di recupero invece è tesa ad identificare inizialmente due macrogruppi in cui cambia in maniera sostanziale l’approccio al problema: nelle prime proposte, caratterizzate da un orientamento filologico, si è optato per la conservazione integrale del costruito, andandolo a recuperare interamente con nuove funzioni; le proposte successive hanno un carattere sicuramente più libero, prevedono demolizioni coerenti ovviamente con quanto previsto in fase di schedatura degli edifici e mirano soprattutto all’apertura dell’imponente ex complesso industriale all’esterno. Per entrambi i casi sono stati tracciati due ulteriori possibili scenari, uno caratterizzato da una prevalenza netta ed estrema di interventi pubblici, l’altro da una prevalenza altrettanto netta di quelli privati, da cui sono scaturite a loro volta due ulteriori condizioni caratterizzate da un sostanziale equilibrio tra costi e ricavi dell’intervento. Queste due soluzioni sono state il punto di partenza da cui, discostandoci leggermente verso il pubblico o verso il privato abbiamo sono state poi elaborate le strategie economicamente sostenibili che sono state poste al vaglio dell’analisi degli standard urbanistici e quindi al carico di dotazioni in termini di parcheggi e/o verde. In relazione all’incidenza che questi hanno sull’oggetto del recupero e tramite l’esclusione o la variazione di alcune delle proposte messe in campo si effettua la scelta, che appare quindi motivata da una serie di fattori economici, finanziari, ma soprattutto legati in termini più ampi alla sostenibilità del progetto. È opportuno e necessario specificare che le alternative messe in campo in quest’ultima fase rappresentano tutte strade percorribili nel recupero dell’area; la scelta, in questo specifico caso, è stata dettata da ragioni di tipo soggettivo tese a salvaguardare l’articolazione delle funzioni, la presenza dell’attore pubblico nella proprietà e nella gestione delle risorse e coerenti con il tipo di valutazione economica effettuata. L’ultima parte di questo lavoro ha riguardato il progetto di recupero vero e proprio, dal punto di vista architettonico e strutturale. Le soluzioni formali adottate sono volte a garantire la coesistenza di numerose e disparate funzioni che trovano un dialogo tra loro nell’articolazione della piazza, che ha assunto un ruolo cardine per la morfologia di tutto il complesso. La pianificazione si pone quale finalità generale la costituzione di uno spazio urbano fortemente qualificato ed identitario che possa rappresentare un centro civico, un elemento integrato per la città di Lucca. In quest’ottica assume valenza strategica l’articolazione dello spazio pubblico e la pianificazione del suo utilizzo prima che la definizione architettonica del costruito che tuttavia ne definisce limiti e spazi. La strategia progettuale mira a riconnettere gli edifici presenti attraverso uno spazio urbano pedonale definito nei suoi limiti, nelle sue percorrenze, nelle sue funzioni e nella sua percezione volumetrica. La riorganizzazione della viabilità esistente concorre in maniera determinante ed essenziale al raggiungimento degli obiettivi sopracitati, in particolar modo creando, anche tramite un’apertura sul lato ovest, un’area pedonale facilmente raggiungibile e servita da una elevata dotazione di parcheggi interrati. Alla rifunzionalizzazione dell’edificio si affianca il progetto di massima del consolidamento strutturale, in cui si descrivono gli interventi previsti all’interno dell’edificio centrale del complesso.
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