• perequazione
• diritti edificatori
• accordi amministrativi

Il mio lavoro consiste nell’illustrare i principi generali e di presentare l’inquadramento normativo della perequazione urbanistica o meglio delle perequazioni, al plurale, perché il termine generico perequazione include almeno tre diverse ed eterogenee figure: oltre alla perequazione propriamente detta, la compensazione e la incentivazione.
La caratteristica comune, il comune denominatore degli istituti perequativi è l’attitudine a generare diritti edificatori.
Tali diritti esprimono la potenzialità volumetrica e la misura della trasformazione urbanistica realizzabile dando vita ad una separazione della capacità edificatoria che circola autonomamente dalla titolarità del suolo.
I diritti edificatori attribuiti ad un soggetto in seguito a perequazione, incentivazione o compensazione della cessione di aree al Comune, rimangono svincolati dalla possidenza di un fondo al quale collegarli e mancano di una effettiva inerenza ad un fondo dominante o servente; con ogni conseguente problematica anche sotto l'aspetto pubblicitario. Circolano come beni autonomi che “decollano” da un’area e “atterrano” su un’altra, dopo una fase più o meno articolata di “volo”.
Ricorrendo infatti al linguaggio metaforico degli urbanisti nella vita dei diritti edificatori si possono distinguere tre fasi:
a) il decollo: fase della creazione dei diritti edificatori da parte dell’ente comunale in seguito a procedimenti perequativi, compensativi o incentivanti;
b) il volo: fase intermedia in cui i diritti sono già stati attribuiti ma non possono ancora essere esercitati in termini di maggior sfruttamento di capacità volumetrica, rimanendo tuttavia trasferibili a terzi analogamente alle cosiddette aspettative giuridiche;
c) l'atterraggio: fase esecutiva dei diritti edificatori, che vengono esercitati aggiungendo la capacità volumetrica prevista ad un fondo diverso da quello che li ha generati.
In concreto, al momento dell’attribuzione della volumetria il beneficiario dei diritti edificatori potrebbe infatti anche non essere proprietario di altro suolo su cui sfruttare la volumetria attribuitagli, avendo già ceduto al Comune l'area di sua proprietà e dovendosi pertanto limitare a mantenere i diritti edificatori in vista di un acquisto futuro.
Questo dunque il principale elemento innovativo degli istituti urbanistici della perequazione, compensazione ed incentivazione: i diritti edificatori attribuiti sono autonomi ed idonei in quanto tali ad essere oggetto di negozi giuridici, come tali vivono e circolano liberamente, senza un collegamento diretto tra diritto edificatorio ed area di provenienza o destinazione; con la precisazione che se nell'ipotesi di perequazione c'è un collegamento genetico tra diritto e terreno (la qualità edificatoria è propria del terreno da cedere), nell'ipotesi di compensazione e di incentivazione sembra invece discutibile un rapporto diretto anche nel momento genetico (il diritto edificatorio è infatti attribuito dall'amministrazione quale corrispettivo per la cessione di un'area o in seguito ad un intervento di riqualificazione urbana, non come qualità intrinseca della stessa).
La natura stessa del diritto edificatorio è controversa e la dottrina ha elaborato varie teorie in merito, sostanzialmente riproponendo l’intera tipologia delle situazioni soggettive, che vanno dal diritto reale al diritto di credito, dall’interesse legittimo all’aspettativa.
Con questo lavoro intendo illustrare le diverse posizioni della dottrina e della giurisprudenza, non solo riguardo la natura giuridica di tali diritti, ma anche le modalità normative della loro circolazione e trasferibilità.