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La legge 11 dicembre 2012, n. 220 recante “modifiche alla disciplina del condominio negli edifici” in GU Serie Generale n. 293 del 17-12-2012, è stata lo spunto per procedere ad un'analisi riguardo la figura dell'amministratore di condominio.
Il ruolo di amministratore è andato evolvendosi con il tempo, tanto da assumere una fisionomia così differente da come era stato concepito nel 1942, che il legislatore ha ritenuto necessaria una Riforma della materia condominio in generale e dell'amministratore in particolare.
Uno dei temi intorno ai quali dottrina e giurisprudenza hanno avuto modo di elaborare numerose teorie è quello riguardante la natura giuridica stessa dell'amministratore di condominio.
La tesi prevalente e condivisa dalla maggioranza della dottrina vede nella figura dell'amministratore il ruolo di mandatario dell'assemblea, questa teoria sembra oggi trovare sicuri riferimenti nelle modifiche introdotte dalla Riforma, che per la prima volta introduce, negli articoli disciplinanti l'amministratore, rimandi espliciti alla disciplina del mandato.
E' da ritenersi, però, che non solo tali riferimenti non assumano rilevanza tale da chiudere il discorso riguardo la natura giuridica dell'amministratore in modo definitivo, ma, se letta nel suo insieme e nelle sue novità, la Riforma delinea una nuova figura di amministratore di condominio che poco ha a che fare con la qualifica di semplice mandatario.
In tal senso si è dunque cercato di riproporre una teoria elaborata nel 1992 da Amagliani che sostiene l'esistenza di un contratto (peraltro tipico) di amministrazione di condominio caratterizzante il rapporto assemblea – amministratore.
Non solo detta teoria sembra oggi essere ancora valida, a discapito della teoria classica del mandato, ma con la Riforma si sono riconosciuti nuovi obblighi e attribuzioni tali da rendere oggi più che mai lontane e diverse le due figure di amministratore e di mandatario.
Una distanza che si accentua maggiormente se si affronta il tema della responsabilità, argomento trattato negli anni soprattutto dalla giurisprudenza. Con la descrizione di alcune importanti sentenze della Corte di cassazione si può descrivere un vero e proprio mutamento di prospettiva a riguardo, verso il riconoscimento di una sempre maggiore e rigorosa responsabilità, anche extracontrattuale, in capo all'amministratore.
Infine si è dato conto delle importanti novità riguardanti la nomina e le attribuzioni introdotte con la Riforma, con particolare riferimento ai requisiti imposti oggi per la prima volta dall'ordinamento all'atto della nomina da parte dell'assemblea e delle importanti nuove funzioni attribuite all'amministratore.